Veel Nederlanders en Belgen die een woning in Spanje kopen, gaan ervan uit dat het proces vergelijkbaar is met dat in hun thuisland. Men denkt vaak dat de notaris alle controles uitvoert en ervoor zorgt dat de koper volledig beschermd is. In Spanje ligt dat echter anders.
Het gevolg? Jaarlijks komen buitenlandse kopers voor onaangename verrassingen te staan. Denk aan illegale uitbreidingen, ontbrekende vergunningen, verschillen tussen de werkelijke en geregistreerde oppervlakte van een woning of onverwachte schulden die aan het vastgoed verbonden zijn.
Wie veilig wil kopen, moet daarom begrijpen welke rol de gestor, de advocaat en de notaris daadwerkelijk spelen.
De Spaanse notaris is niet jouw belangenbehartiger
Een van de grootste misverstanden is dat de Spaanse notaris dezelfde functie vervult als de notaris in Nederland of België.
In Spanje is de notaris een onafhankelijke openbare ambtenaar die de aankoopakte controleert en officieel vastlegt. De notaris controleert onder meer de identiteit van partijen, de eigendomsgegevens en bepaalde wettelijke vereisten rondom de overdracht.
Wat de notaris echter niet doet, is een uitgebreid juridisch onderzoek uitvoeren namens de koper. De notaris zal bijvoorbeeld niet systematisch onderzoeken of:
- alle verbouwingen legaal zijn uitgevoerd;
- alle benodigde vergunningen aanwezig zijn;
- er stedenbouwkundige overtredingen bestaan;
- de woning overeenkomt met de beschrijving in het kadaster;
- toekomstige legalisatieproblemen kunnen ontstaan.
Veel buitenlandse kopers ontdekken pas achteraf dat de notaris niet verantwoordelijk is voor dit soort diepgaande controles.
De gestor: administratieve ondersteuning
Een gestor (gestoría) speelt vooral een administratieve rol.
Na de aankoop kan een gestor helpen bij:
- het aanvragen van een NIE-nummer maar dit nog voor het gehele traject, het NIE-nummer heb je bij alle mogelijke juridische handelingen nodig maar bv ook bij het aanvragen van een bankrkening of autoverzekering en nog veel meer
- belastingformaliteiten;
- inschrijving van nutsvoorzieningen;
- eigendomsregistratie;
- lokale belastingaangiften;
- andere administratieve procedures.
Een gestor kan zeer waardevol zijn, maar vervangt geen advocaat. Een gestor voert doorgaans geen diepgaand juridisch onderzoek uit naar de woning of de legaliteit van bouwkundige wijzigingen.
Waarom een onafhankelijke advocaat essentieel is
De advocaat is de professional die de belangen van de koper moet beschermen.
Het sleutelwoord daarbij is onafhankelijk.
Sommige kopers werken met een advocaat die wordt aanbevolen door de verkoper, projectontwikkelaar of makelaar. Hoewel dat niet automatisch problemen oplevert, is het altijd verstandiger om een advocaat te kiezen die uitsluitend jouw belangen vertegenwoordigt.
Een onafhankelijke advocaat voert een uitgebreide juridische due diligence uit voordat de koop definitief wordt gemaakt.
Welke controles moet een advocaat uitvoeren?
Controle van het eigendom
Allereerst moet worden gecontroleerd of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is van het vastgoed en bevoegd is om het te verkopen.
Daarnaast wordt onderzocht of er hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere beperkingen op het pand rusten.
Vergelijking tussen kadaster en eigendomsregister
In Spanje bestaan twee belangrijke registratiesystemen:
- het Catastro (kadaster);
- het Registro de la Propiedad (eigendomsregister).
Niet zelden blijken de gegevens van beide systemen niet overeen te komen.
Soms is de woning groter gebouwd dan officieel geregistreerd. In andere gevallen zijn later aangebouwde ruimtes, terrassen, zwembaden of garages nooit correct ingeschreven.
Deze verschillen kunnen later problemen veroorzaken bij verkoop, financiering of legalisatie.
Controle van vergunningen
Een advocaat moet nagaan of de woning beschikt over de vereiste vergunningen en documenten.
Denk bijvoorbeeld aan:
- bouwvergunningen;
- eerste bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupación);
- bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de Habitabilidad, afhankelijk van de regio);
- vergunningen voor latere uitbreidingen;
- documenten met betrekking tot een zwembad of bijgebouwen.
Vooral bij oudere woningen op het platteland komen onregelmatigheden regelmatig voor.
Controle van illegale uitbreidingen
Veel woningen zijn in de loop der jaren uitgebreid met een serre, extra slaapkamer, gastenverblijf of zwembad.
Dat deze bouwwerken zichtbaar aanwezig zijn, betekent niet automatisch dat ze legaal zijn.
Illegale uitbreidingen kunnen gevolgen hebben voor:
- toekomstige verkoop;
- hypotheekaanvragen;
- verzekeringen;
- gemeentelijke procedures;
- eventuele handhaving.
Een goede advocaat onderzoekt daarom of alle bestaande bebouwing juridisch correct geregistreerd is.
Controle van openstaande schulden
Een woning kan belast zijn met verschillende financiële verplichtingen.
Zo moet worden nagegaan of er achterstanden bestaan bij:
- de Vereniging van Eigenaren (VvE);
- gemeentelijke belastingen (IBI);
- afvalstoffenheffingen;
- nutsbedrijven.
Hoewel veel schulden vóór de overdracht worden opgelost, wil je niet dat er achteraf verrassingen opduiken.
Goedkoop kan duurkoop worden
Sommige kopers proberen te besparen op juridische begeleiding omdat de aankoopkosten toch al oplopen.
Maar juist bij vastgoedtransacties kunnen relatief kleine juridische problemen later leiden tot hoge kosten. Het legaliseren van een onjuiste registratie, het verkrijgen van ontbrekende vergunningen of het oplossen van eigendomsgeschillen kost vaak aanzienlijk meer dan een gedegen juridische controle vooraf.
Conclusie
Bij de aankoop van Spaans vastgoed heeft iedere professional zijn eigen taak. De notaris zorgt voor de officiële overdracht, de gestor ondersteunt bij administratieve procedures en de advocaat beschermt de juridische belangen van de koper.
Wie een woning in Spanje koopt, doet er verstandig aan niet uitsluitend te vertrouwen op de notaris of de makelaar, maar altijd een onafhankelijke advocaat in te schakelen die alle documenten, vergunningen en registraties grondig controleert.
Juist die extra controle kan het verschil maken tussen zorgeloos genieten van een woning in Spanje of jarenlang geconfronteerd worden met juridische en financiële problemen.